一、2025年第一季度房地产政策汇总
1、宏观市场政策方面
(1)2025年两会针对房地产领域出台了一系列新政策，旨在稳定市场、提升住房品质、保障民生需求。以下是主要政策方向：
①稳定房地产市场：通过“白名单”制度保障项目融资，已审批贷款超6万亿元，涉及1500万套住房建设交付，切实维护购房者权益。各地有望继续优化限购政策，如北上深取消大面积段限购，鼓励刚需和改善性需求入市。
②提升住房品质：“好房子”建设，明确住宅层高不低于3米，推动绿色、智慧、健康建筑标准落地，北京、青岛等地已试点高标准住宅。完善标准规范，修订《住宅项目规范》，建立“人房地钱”要素联动机制，根据人口需求配置土地和金融资源，促进供需平衡。
③保障性住房与存量房收购：收购存量商品房，地方政府在收购主体、价格和用途方面获得更大自主权，加速去库存，优化资源配置，增加保障性住房供给。多地明确保障房建设目标，如上海计划建设筹措7万套保障性租赁住房，完善“保障+市场”住房供应体系。
④城市更新与老旧小区改造：全国地级及以上城市全面推进，2025年新增100万套改造规模，鼓励货币化安置，提升居民购房自主权。2000年前建成的老旧小区全部纳入改造范围，加装电梯、完善配套设施，改善居住品质。
⑤金融与政策支持：降低购房成本，继续落实降息、减税、增贷等政策，支持刚性和改善性需求释放。商业银行对“白名单”项目“应贷尽贷”，助力房企融资，推动行业健康发展。
(2)2025年以来，“稳”字贯穿房地产行业发展主线，既锚定全年市场基调，亦为地方政府划定清晰工作导向。据数据统计，一季度全国至少已有66个省市出台124次稳市场政策，包括取消限售、加大公积金贷款支持力度、加大“以旧换新”力度等。
①增量政策陆续落地
地方通过降低首付比例、下调房贷利率等举措，有效释放刚需与改善性需求。”中指研究院政策研究总监陈文静指出，随着“稳楼市”政策持续落地，今年二季度将迎来政策与市场的深度共振期，后续或有更多城市跟进优化限购、限售政策，同时在土地出让、保障性住房建设等供给侧环节同步发力，推动房地产市场向企稳回升的良性轨道迈进。
盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房”“加力实施城中村和危旧房改造”是持续用力推动房地产市场止跌回稳过程中的重要增量政策，在近期得到各地的大力落实。
②未来政策空间充足
政策发力下，房地产市场止跌回稳态势得到巩固。3月份各线城市“小阳春”态势明显。上海易居房地产研究院数据显示，在全国50个样本城市中，一线、二线及三四线城市新建商品住宅成交面积3月份环比增速分别为111%、101%和67%。
2、 天津市场政策方面
⑴限购政策全面取消
取消户籍与社保限制：本市及非本市户籍居民均可无限制购买新建商品住房和二手房，无需提供纳税或社保证明材料。
取消区域限购：购房套数认定调整为“按行政区核查”，例如在河东区购房仅核查该区住房情况，其他区域房产不影响首套房认定。
⑵贷款政策优化
商业贷款调整：首付比例统一降至15%，不分首套、二套，利率执行LPR减45基点（3.15%），最长贷款期限30年。
公积金贷款调整：首付比例：二套房首付比例由30%降至20%（2025年4月1日起执行），首套房保持20%。
还款灵活性：允许在还款期间变更等额本息/等额本金方式，已发放的贷款也可申请调整。
⑶税费与交易限制放宽
契税优惠：140㎡及以下住宅首套、二套契税均按1%征收；140㎡以上住宅首套1.5%、二套2%、三套3%。
取消住房转让限制：此前要求产权证满3年方可交易的限制取消，现住房转让无持有时间约束。
⑷住房标准与价格管控调整
取消普通/非普通住房划分：原以容积率1.0和144㎡为标准的分类废止，交易环节统一按普通住房处理。
取消新房限价：不再对新建商品住房销售价格设置上限，鼓励房企开发高品质住房。
⑸保障性住房与配套措施
保障房建设：2025年计划建设2000套保障性租赁住房，竣工2万套，并启动2900套配售型保障房供。
融资支持：推进房企“白名单”项目贷款投放，优化融资环境以稳定市场信心。
二、2025年第一季度天津新建商品住宅市场分析
1、2024年第一季度新建商品房与2025年第一季度成交数据同比分析
2025年第一季度天津市新建商品住宅共成交13229套，同比2024第一季度下滑16%；成交总面积为1435185㎡，同比2024年第一季度下滑18%；成交总金额为2626289.31万元，同比2024年第一季度度下滑14%；成交均价为18299元/平方米，同比2024年第一季度上升5%。
通过2024年第一季度和2025年第一季度成交的对比可以看出，2025年一季度房地产市场整体交易量及成交金额都呈下降趋势，其中：成交量下降18%，成交金额下降14%。成交均价有小幅度的上升，同比上升5%。
2、2025年第一季度各月份天津商品房成交情况
通过对2025年第一季度各月份天津市商品房成交情况可以看出3月份成交量及成交总金额方面数量最高，1月份至2月份，基本处于持平状态。由于1月2月受春节的影响，可以看出这两个月成交量和成交金额方面都明显低于3月份成交数据。
①2025年第一季度天津市商品房各月份成交情况及成交情况
②2024与2025年第一季度各月份成交面积对比情况
通过2024年第一季度和2025年第一季度各月份天津市商品房成交情况可以看出2024和2025年1、2月份成交量和成交金额方面基本持平，3月份都有显著提升。成交均价方面2025年3月比2024年3月提升13%。
③2024与2025年第一季度各月份成交套数对比示意图
④2024与2025年第一季度各月份成交均价及成交金额对比分析图
3、2025年第一季度天津商品房按面积划分成交情况
从成交面积方面来看，2025年第一季度商品房成交多集中于100-120㎡的户型，其中面积在80-90㎡及120-140㎡户型成交量较高，该类户型在市场需求更为广泛；而面积在60㎡以下及180㎡以上户型成交量较少，该类户型在市场需求略显匮乏。
4、2025年第一季度天津市商品房成交情况
①市内六区、环城四区及远郊区县商品住宅成交
通过对2025年第一季度天津市商品住宅成交量分析可以看出滨海新区、津南及武清区交易量明显高于其他区域，成为大家的优选区域；通过成交均价示意图可以看出远郊区县和环城四区的成交价格更贴近于天津市整体均价，市内六区虽成交量远低于其他各个区域，但成交均价仍远高于其他各区域；成交总金额方面可以看出滨海新区整体交易金额最高。
5、2025年第一季度各区域天津商品房成交情况
市内六区成交面积255459㎡，成交面积占市场总比18%；成交套数2323套，成交量占市场总比18%；成交均价39416元/㎡，成交金额898606.27元，成交金额占市场总比34%；
环城四区成交面积463726㎡，成交面积占市场总比32%；成交套数4496套，成交量占市场总比34%，成交均价16794元/㎡，成交金额783674.56万元，成交金额占市场总比30%；
远郊区县成交面积400098㎡，成交面积占市场总比28%；成交套数3597套，成交量占市场总比27%，成交均价11034元/㎡，成交金额454492.48万元，成交金额占市场总比17%；
滨海新区成交面积315902㎡，成交面积占市场总比22%；成交套数2813套，成交量占市场总比21%，成交均价15496元/㎡，成交金额489515.98万元，成交金额占市场总比19%。
具体分布如下图所示：
6、2025第一季度天津商品房各辖区成交情况
①市内六区商品房成交情况
从市内六区成交情况来看，南开做出了较大贡献，成交金额方面位居第一位，成交均价高于市区内成交均价。南开区成交面积共计59091㎡，占市内六区总面积23%，成交套数507套，占市内六区总套数22%，成交均价43969元/㎡，成交金额达259813.94万元，占市内六区总成交额29%。成交均价方面和平区居第一位。和平区成交面积共计8174㎡，占市内六区总面积3%，成交套数97套，占市内六区总套数4%，成交均价75446元/㎡，成交金额61670.7万元，占市内六区总成交额7%。如下图所示：
2025第一季度市内六区各辖区成交表
②环城四区商品房成交情况
从环城四区成交金额情况来看，西青区做出了较大贡献，成交面积共计123827㎡，占环城四区总面积27%，成交套数1166套，占环城四区总套数26%，成交均价18988元/㎡，成交金额达235126.61万元，占环城四区总成交额30%。成交套数方面津南区居第一位。津南区成交面积共计133708㎡，占市内六区总面积29%，成交套数1311套，占市内六区总套数29%，成交均价16488元/㎡，成交金额达220460.51万元，占市内六区总成交额28%。如下图所示：
2025第一季度环城四区各辖区成交表
③远郊区县商品房成交情况
从远郊区县成交金额情况来看，武清区做出了较大贡献，成交面积共计161737㎡，占远郊区县总面积40%，成交套数1422套，占远郊区县总套数40%，成交均价13003元/㎡，成交金额达210307.32万元，占远郊区县总成交额46%。如下图所示：
2025第一季度远郊区县各辖区成交表
④滨海新区商品房成交情况详见上述滨海新区商品住宅成交分析
通过对2025年第一季度滨海新区商品住宅成交量分析可以看出滨海高新区交易量明显高于其他板块，近年来随着天津市的政策开放，滨海新区人才引进有了明显的成果，而且生态城是近几年来新兴板块，更多的年轻人安家落户在中心生态城内，因此近几年空港经济区的商品住宅成交量及成交价格等各方面都较为可观。
2025年第一季度滨海新区各辖区成交表
三、2025年1-2月（3月份数据还未公布）天津二手房成交情况
2025年1-2月二手房合计成交面积155.08万平方米，同比2025年1-2月上升4%；合计成交套数共计17676套，同比上升7%；合计成交金额250.2亿元同比下降3%；成交均价16119元/㎡同比下降6%；通过目前所获取的二手房的成交数据可以看出，2025年1-2月二手房市场成交量有小幅度的上升，成交价格和成交金额却都呈下降趋势，详见以下图示。
四、小结及后市展望
自进入2025年第一季度以来，天津市新建商品住宅相比2024年一季度整体均处于下行状态，成交量及成交总金额方面都有一定幅度的下降；而2024年3月和2025年3月同期比较来看，2025年3月成交均价呈上升趋势。
但随着天津取消住房限制性措施的落地，市场呈现出一些新的变化。首先，购房门槛降低，无论是天津户籍还是非天津户籍的居民，现在都可以在全市范围内自由购买住房，这无疑激发了市场的活力。其次，转让住房的限制也被取消，使得购房者能够更加灵活地处理自己的房产。这些政策的调整，无疑将为天津的房地产市场注入新的动力，促进其更加健康、有序地发展。
2025年天津市房价展望总体呈现“止跌回稳”和“结构性分化”的趋势。2024年全面取消限购、限价政策后，2025年进一步放宽购房落户条件并降低税费与房贷利率，政策宽松程度达到历史高点。然而，市场修复仍需依赖经济基本面的改善，尤其是居民收入和就业的稳定性。
（国策天津分公司 袁婧怡）
（转自：国策评估）
