大家好，我是地产高富帅。
房企年报季拉开序幕，截止3.31日，各大国央企陆续发布了2025年企业年报，一看不知道，再看吓一跳，房企之前的差距已经一目了然。
自从行业江湖回归“国家队”以来，国央企就是整个行业经营战略的主心骨，无论是行业发展基调还是运营策略，国央企军团的整体行业影响力都在持续扩大。
从近期各大房企发布的年报来看，国央企阵营内部的差距也开始加剧，很显然，行业已褪去时代红利，市场关注的重心已经转向企业经营质量与核心竞争力。
一边巨亏885亿，一边大赚254亿，地产国央企，呈现冰火两重天。
万科2025：”亏出天际线“
每次聊到万科，小编都相当惆怅与惋惜。一个前十年的行业神话，短短不到5年时间就变成了如今惨淡景象，很难相信，但又不得不接受现实。
如今行业下行，不赚钱已是基本面，核心原因还是房价持续下跌，大环境不好，很多房企又没有拿新地，很难用新项目的溢价空间填补之前亏空。
因此，多数房企亏损，也属于非常憋屈的存在，只怪自家房企底子太薄，利用时间换空间就成为很多房企如今生存法则，后期只能依靠大环境复苏重新站起来。
万科在2024年，2025年连续两年迎来超级大亏损，从2025年年报来看，这家曾经的行业龙头已经跌入深渊，归母净利润亏损直接到了一个惊人的数字：885.56亿元。
万科2025年年报部分截图
细数这几年地产行业中，这个数字已经是神话级别。如今很多头部房企一年的营业额都无法达到这个数字，万科把亏损玩成了“数字游戏”。
小编查了一下2025年房企销售业绩排行，前十的房企都是千亿房企。排名第十一的是华发785亿，也就是说万科去年一下子就亏掉了一个华发。
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净亏损为859.17亿元，同比扩大89.27%，亏损幅度超过归母净利润，表明公司核心经营业务的盈利能力恶化程度更甚，非经常性损益对亏损的缓冲作用减弱。
万科在年报中称：2025年是很不平凡的一年，行业处于全新的发展模式，万科受供求关系、前几年高价拿地进入结算周期、新增计提存货贬值以及信用减值，几大因素的共同叠加让企业的正常经营雪上加霜。
突然想起了巴菲特的那句经典语录：“只有在潮水退去之后才知道谁在裸泳”，万科居然成了这个活生生的例子。
我们多年来一直说的房企“三高”策略，现阶段回过头来看，万科其实“三高”的鼻祖了吧，只是早期报表做的漂亮，大家以为万科是“真佛祖”，实则还是个“花和尚”。
然而，压力还是一大堆的存在，有一堆的诉讼、仲裁。
根据公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，万科及控股子公司累计新增的尚未披露及尚未结案的诉讼、仲裁事项，涉案金额合计约为人民币122.81亿元，占公司最近一期经审计净资产绝对值的10.51%。
如今的万科就是如同一个巨大的空壳子，看起来是一个巨无霸的大象，其实内部早已经窟窿满地，想要翻身站起来，恐怕难度极大。
万科的现状已经给行业敲响了警钟，万科从“地产龙头”转为“地产困境反转股”，高风险、高弹性，红利不能吃一辈子，没有真功夫出局是必然。
华润置地2025："行业新旗帜"
近五年时间，无论是行业销售排名还是各种年度榜单上，华润置地的名字都悄然前移，它没有高调的宣示，却用持续进步为行业可持续发展贡献着范本价值。
近期，还没等最新年报出炉，中房协也开始了新的一年房企经营盘点，小编留意到一个最新榜单：2026房地产开发企业综合实力TOP500研究报告。
3月20日，据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的《2026房地产开发企业综合实力TOP500研究报告》显示，华润置地、保利发展、中海占据榜单前三位，其中华润置地名次上升至首位。
这份研究报告的意义在于，权威机构认证的房企综合实力方面，华润置地已经全面登顶，这不只是一次简单的肯定，更是对房企未来竞争力的一个全新维度考量。
再翻开华润置地近期发布的年报，三大战绩直接击穿行业最痛点，为房地产行业高质量经营打了一个样本。
财报数据显示，2025年华润置地（HK1109）实现综合营业额2814.4亿元（人民币，下同），同比增长0.9%；股东应占溢利为254.2亿元，同比基本持平，微降0.45%。
华润置地2025年年报部分截图
在行业深度调整的背景下，剔除投资物业评估增值等影响后的核心净利润为224.8亿元，再次登顶年度利润王宝座。
与此同时，包含经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务在内的“经营性业务”表现亮眼，全年收入合计为432.8亿元，同比增长3.7%。
横向对比任何一家房企，经营业务有如此高造诣的，当属华润置地独一份的存在，断崖式的领先。
华润置地2025年年报利润红线汇总
可以说，华润置地是唯一一家通过多年持续深耕经营业务，并且反超开发业务，形成自身独立行情的标杆房企。
华润置地集团董事会主席李欣在3月30日召开的业绩会上说过这样一句话：“公司彻底摆脱“高杠杆、高负债、高周转”的传统发展模式”，房地产行业最艰难的时刻已过。
这句话如果是其他房企董事长说的，恐怕都难以服众，但是出自华润置地董事长之口，就显得非常有含金量了。
这是一个残酷的行业对比：当行业龙头集体失速时，华润置地为何能独善其身？
答案藏在业务结构的深层变革中
2025年，华润置地经常性业务核心净利润达116.5亿元，占核心净利润比重51.8%——这是公司历史上首次实现"利润结构过半"。意味着即便房地产开发业务完全停滞，公司仍能维持盈利的基本盘。
从30%到52%，华润置地用七年时间完成了一次惊险的跳跃。华润置地用超强的产品口碑与扎实的业绩告诉同行，穿越周期不只是简单的口号，更是艰苦卓绝的经营创新。
越秀地产2025：有压力就有动力
说完央企，今天再来聊聊国企军团中的扛把子：越秀地产。这是一家有争议，有潜力，更有话题度的超级国企代表
要知道，在如今的粤系房企阵营中，除去四大央企之外，还能够稳定位居行业前十的就只有越秀地产，在全国范围来看，越秀地产的综合牌面仍然是优质的。
3月31日，越秀地产（00123.HK）发布2025年年度业绩公告并举行业绩发布会。公告显示，2025年越秀地产实现全口径销售额1062.1亿元，维持千亿销售规模。
越秀地产2025年年报部分截图
据克而瑞发布的2025年房企全口径销售榜单，越秀地产位列全国第9位，较2021年的行业第37位实现了大幅提升。
2025对于越秀地产来说，是转型期，更是转折点。整体战略来看，城市更加聚集，特别是针对一线城市来说，越秀地产要做“中海第二”。
要知道，如今中海地产已经是一线城市的超级玩家，四大一线城市总共轰出超千亿业绩，名副其实的一线之王。
越秀地产的投资版图已经完全进化，特别是在北京，上海，广州三大城市布局方面，都显示出了超强的统治力。
越秀地产在北京、上海、广州的市场占有率稳居市场前列。不知不觉，越秀在全国一线城市影响力在逐渐扩大。
公司在广州大本营以291亿元销售位居当地销售榜单TOP2，北京突破300亿元也跻身当地榜单TOP2。
上海则以222亿元位列TOP7，形成“多点支撑、全域均衡”的布局格局，在全国竞争最激烈的核心市场筑牢了发展基本盘。
从业绩表现来看，2025年，越秀地产合同销售均价达36000元/平方米，较2024年同比增长23%，这也能体现其对改善豪宅操盘领域的深度布局。
从全国来看，越秀地产也抓住了行业产品升级的红利，在“好房子时代"这一特殊时期杀入顶豪赛道，并且官宣重仓广州大本营，重回广州顶峰。
2026年开年，越秀集团以236亿元总价成功摘得广州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交汇的马场地块。
马场地块区域图
作为珠江新城最后一块连片成片城市更新宝地，该项目是国内少有的能够同步撬动城市能级提升的重磅项目，以开放型城市公共空间为纽带，串联顶奢商业集群（已与SKP完成签约）、国际高端酒店、超甲级办公等多元业态。
马场项目的成功签约，也标志着越秀地产重回广州巅峰的决心，更是让广州这座城市重新回归全国一线视野。广州的顶豪大战，也就此开启。
此前越秀集团成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式，已通过广州市场标杆项目琶洲南TOD完成市场验证，也为该地块后续的资产运作提供了可参考的成熟路径。
另外值得注意的是，越秀地产为了稳固华东与华南两大重点战区，近两个月更是引入了多位行业顶尖明星经理人，“扩大华东战果，重归广州一哥”，已经成为越秀地产2026年最核心战略。
总结
2025年房企年报是一面残酷的镜子：它照见了万科的“裸泳”之痛，也印证了华润的“内功”之深，更展现了越秀的“聚焦”之锐。
国央企不再是统一的安全牌，经营质量、资产结构、战略定力正在成为分化的核心标尺。潮水尚未完全退去，但谁在裸泳、谁有铠甲，已经一目了然
万科曾是“高”度标杆，如今跌落；华润是“富”有经营资产，稳坐钓鱼台；越秀则是“帅”才型区域龙头，进攻性强。
行业再无“通吃”神话，只有各自凭借真功夫在细分赛道上生存。地产下半场，国央企分水岭——有人渡劫，有人渡江。
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