大家好，我是地产高富帅。
在房地产深度调整的这几年，规模型民营成为重灾区，也是暴雷房企的核心成员，国央企逐渐成为主流市场的主导者。
随着市场的慢慢复苏，许多曾经的出险房企也都慢慢看到了希望。债务重组与新业务转型成为这一时期核心命题，稳健民营房企也陆续开启第二轮发展战略。
反观国央企阵营，这几年头部四大央企横扫大多数城市土地市场，形成了压倒性优势，国央企之间的差距也开始加大，进一步形成了寡头化趋势。
随着市场化竞争加剧，很多早期高周转时代看似表现正常的央企巨头，并没有在调整期建立自己的特特护城河，亏损不断，陷入持续的经营高压。
不少曾经浓眉大眼的央企巨头，尽管家底厚实，却未能发挥其应有优势，在行业第二轮转型期遭遇瓶颈，其中大悦城控股，最令人惋惜。
高管变动频繁：80后管培生上位
这几年行业急速更新换代，早已经从高周转时代转型到现阶段的精细化运营阶段，央企阵营的领导班底换届也越发频繁。
地产中央阵营中，大悦城是近几年高管变动最多的一家，从集团董事长到总经理，这几年动静很大，与近四年业绩低迷不无关系。
从2024年开始，大悦城启动大规模人事调整，原董事长陈朗卸任后，中粮系老将姚长林接任，公司同步将七大区域公司精简至四大，东北、浙江、华中等多个区域板块撤并调整。
大悦城控股集团董事长姚长林
这种大规模的组织架构调整，本是为了精简层级、提升效率，但频繁的高管变动，反而导致了战略的不连贯。
加上本身大悦城的业绩一直都低迷，这几年鲜有出圈项目，而开发业务作为大悦城的绝对压箱石业务，绝不能有任何闪失，急需要一位真正懂行服众的高管领导群雄。
就在近期，大悦城控股官宣了一个重要任命：前大悦城控股副总经理田佳琳正式扶正，担任大悦城控股总经理，成为姚长林的左膀右臂。
田佳琳，1980年5月出生，学历亮眼，取得过清华大学水利学院水利水电工程专业工学硕士。
在基层做到集团二号位，级别和职位都迈上了一个新台阶。
除了华南地区之外，他还到过大悦城的上海公司，从总经理助理晋升至副总经理，迎来了职业生涯真正意义上的转折点。
大悦城控股集团总经理田佳琳
田佳琳于2020年4月正式担任西南区域公司总经理一职，这一年他恰好40岁，因此作为央企高管来说，是属于绝对的青年才俊。
2021年9月之后的五年多时间里，田佳琳出任大悦城副总经理，直到近日成为公司总经理。
很显然，作为财务出身的大悦城控股董事长姚长林，也需要一位长期在业务一线的副手，本次提拔属于央企的常规操作。
这几年整体大悦城四大区域的表现来看，田佳琳管辖的西南大区与北方大区，都有不错的项目入市，大悦城品牌的关注度逐年提升。
作为80后，田佳琳登顶央企地产二号位，可谓是现阶段国央企中的佼佼者，但是接下来如何扭转大悦城低迷的势头，就要考验这位嫡系的智慧了。
巨亏百亿背后：核心竞争力的缺失
说到大悦城，很多人绝对不会陌生，曾经是商业地产的绝对标杆之一，也是国内最先开启年轻化审美的央企巨头之一。
当年的北京朝阳大悦城，可谓是一战成名。在当时年轻消费群还未撑起商业半边天的年代，大悦城瞄准了这一未来发展群体。
在购物中心的传统打法下，大悦城在消费体验层面首创了“年轻潮流体验中心”的全新概念，在北京市场迅速起飞，成为那个时期超级IP的代表。
大悦城控股背后的母公司实力雄厚，也是深耕大消费领域的超级央企。作为世界500强中粮集团旗下的旗舰地产品牌，大悦城出身注定注定不凡。
在央企阵营，大悦城地产也是曾经的行业知名房企，特别是大悦城并购了中粮地产之后，曾经的“大悦城”是唯一能够比肩”华润万象城“的顶尖商业IP。
十年过去了，大悦城似乎已经完全掉队。曾经无论是在住宅领域还是在商业地产领域都有佳作的王牌央企，这几年确实没落了。
早在2025年，大悦城地产直接在港交所退市，也就意味着大悦城控股对地产开发，商业运营两大核心业务进行了系统化整合。
翻开这几年大悦城地产的年报，港股上市公司平台的含金量逐年消失，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾导致治理效率低下，最终选择私有化终结内耗。
这一番操作之后，中粮系旗下唯一的地产上市平台就只有大悦城控股，行业深度调整的这几年，大悦城始终没有逃过一个命运：亏损。
近四年来，大悦城旗下房地产开发业务持续收缩，以存量去化为主，已经很少能看到有新项目入市，地产板块的员工减少也在持续。
加上这一波退市风波之后，大悦城也正在从开发商逐步转型纯的资产运营商，重点在发展商业地产资管业务，进一步扩宽利润空间。
熟悉大悦城内部的人应该知道，大悦城是如何从商业地产标杆到多年亏损，其本质上还是企业内部管理核心的问题，长期吃老本，内部人才培养体系匮乏。
大悦城控股曾经在2019年制定的“三年销售规模破千亿”计划，当下，这个目标似乎早已经被人淡忘。
如今到了2025年末，大悦城地产在营商业项目有37个项目（含轻资产和非标准化产品），其中，大悦城购物中心（含轻资产，即输出管理的项目）24个。（来源：年报）
与早期齐头并进的华润置地，已完全被拉开差距，甚至可以说是遭遇碾压。
商业地产已经到了优胜劣汰的行业大洗牌时代，没有精细化的管控与超强的人才培训体系，是完全没法支撑规模化发展的，大悦城在这一块存在严重短板
首先，作为央企本身，大悦城不管是商管还是地产板块，待遇肯定都不会很高，加上这些年很少有外聘职业经理人高管，多数还是中底层社会招聘为主，高管几乎都来自自身管培生为主。
2021年之后，大悦城员工就开始各种爆料大悦城拖欠工资等情况，加上后续亏损多年，区域合并也不少，因此在这几年雇主品牌方面，大悦城基本上已经跌入谷底。
作为世界500强央企集团，中粮系仍带有传统国企的鲜明特征，决策链条较长，管理模式相对传统，缺少市场化扛打的体系支撑，因此大悦城发展至今仍然还是比较原始的管理模式。
内部离职员工也多次爆料，公司各个专业模块，区域公司都是各自为政状态，几乎无交集可言，任何决策都是领导一句话的事情，专业经理人价值点，无法得到体现。
或许这也是大悦城骨子里的自信，自己对市场化人才没有吸纳的渴望，反正背锅侠总不会缺。
另一方面，大悦城此前曾有高管因个人违纪违法问题受到法律惩处，另有管理人员主动说明问题，暴露出企业内部监督与合规管理机制曾存在不足。
这些高层管理上的波折，无疑对公司经营带来了额外压力。
部分管理人员进取心不足，叠加管理机制与市场化要求之间的不匹配，被认为是导致大悦城逐渐远离主流竞争阵营的核心内因。
即便有集团强大的资源背书，仅仅依赖于此，也难以支撑一家企业的持续领先。
时代的公开课
复盘大悦城，我们谈论的从来不是一家公司的兴衰，而是一种模式的破产。
它用十余年时间证明了两件事：第一，再深厚的家底，也填不满管理机制上的沉疴；第二，再响亮的IP，也经不起组织能力的持续透支。
当“央企信用”成为唯一的护城河，护城河本身就成了最脆弱的泡沫。
今天，行业站在第二轮转型的十字路口。
国央企阵营看似稳坐钓鱼台，实则分化已悄然加速——谁在真正构建市场化能力，谁仍在依赖资源惯性，时间会给出最残酷的答案。
今天就聊到这里，对大悦城有何评价？欢迎留言讨论。
